La Cámara de Diputados de la Nación aprobó por 191 votos afirmativos, cero negativos y 24 abstenciones, el proyecto de ley de alquileres que propone nuevas condiciones para los contratos de locación. De este modo, el proyecto será girado al Senado para su tratamiento.
El proyecto, que contó con amplio consenso en la comisión de Legislación General, establece que los ajustes en los contratos deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Prevé, además, una actualización anual en lugar de semestral.
También establece la extensión del contrato de alquiler a tres años (en lugar de dos); dispone que las expensas extraordinarias son responsabilidad del propietario; reduce el depósito a un mes de alquiler y contempla diversas opciones para facilitar las garantías para los inquilinos, no sólo a través de la garantía inmobiliaria.
El miembro informante del proyecto fue el diputado Daniel Lipovetzky (PRO), quien consideró que “la experiencia de estos cuatro años de debate nos llevó a lograr un dictamen casi único; es una ley que genera posiciones muy contrapuestas entre los sectores involucrados”.
“Pensemos que en Argentina hace 30 años que no hay una ley de alquileres. Se calcula que en el país hay 8 millones de personas que alquilan. Estamos saldando una deuda que teníamos con mucha gente”, dijo el titular de Legislación General.
“Está claro que en la relación entre locatario y locador existe una relación desequilibrada y ahí es donde la legislación puede intervenir para equilibrar la situación. También viene a corregir algunos de los abusos que se producen y que hemos recogido en base a los testimonios de los inquilinos”, añadió.
Desde el bloque de la UCR, la diputada Brenda Austin recalcó “la importancia de un Congreso que sea capaz de reconocer lo que está ocurriendo en la práctica, en la calle, y buscar un equilibrio. Este proyecto permite y regula una cláusula de actualización”.
“Este texto contiene los rasgos centrales de una ley que protege y garantiza una relación bilateral entre unos y otros; y entiende que el acceso a la vivienda es un derecho”, resumió Austin.
Por su parte, el diputado Adrián Grana (FpV-PJ) expresó que “es una satisfacción poder colaborar para que muchos argentinos puedan acceder a una vivienda con mayor previsibilidad”. Además, destacó la “tenacidad” de las organizaciones de inquilinos en la búsqueda de consensos para que esta ley se apruebe.
El diputado Javier David (Justicialista) manifestó que la ley “es un gran avance” y dijo que “va a establecer soluciones de los inquilinos y un sistema que permita mayor acceso a la vivienda”.
En tanto, el diputado Juan Brügge (Córdoba Federal) explicó que, conforme a la encuesta nacional que realiza la Federación Nacional de Inquilinos, se estableció que la incidencia del alquiler en el sueldo fue del 47% durante 2019. Por eso, señaló que “estamos dando un paso importantísimo en base al respeto de este derecho humano que es el acceso a la vivienda”.
Desde el bloque del Frente Renovador, la diputada Vanesa Massetani explicó que en el actual escenario de crisis económica y social “es necesario brindar opciones a los ciudadanos y tutelar por el equilibrio de derechos entre las partes locatarias”.
También desde la bancada del Frente Renovador, el diputado Marco Lavagna explicó que “el desafío es hacer un sistema que no sólo se ocupe de la coyuntura compleja, sino que perdure en el tiempo y que genere un mayor y mejor acceso a la vivienda”. “Esto implica alcanzar un equilibrio entre las partes interesadas”, resumió.
La diputada del Movimiento Evita, Silvia Horne, manifestó que “lo que hoy vamos a votar es el fruto de haber podido sentar a distintos sectores y encontrar una regulación que ponga límites a las condiciones abusivas que están dejando a las familias en las calles”.
En tanto, el diputado Martín Lousteau (Evolución) consideró que “en nuestro país, producto de la incertidumbre económica, hemos adquirido una cultura del techo propio, de la importancia de la vivienda”. “Este debate implica nivelar las relaciones entre partes, para que no sea un mero contrato de adhesión: le estamos dando prioridad al derecho más importante y el más débil”, añadió.
Por el Frente de Izquierda, el diputado Nicolás Del Caño calificó a la normativa como una “aspirina”, dijo que “tenemos que ir por una salida de fondo” y denunció que “se ha beneficiado a los grandes negociados de la construcción y la fuga de capitales”. “Tenemos que poner en marcha un plan de viviendas para satisfacer las necesidades de millones de familias”, resumió.
La sesión especial comenzó con un quórum de 138 diputados y el presidente de la Cámara, Emilio Monzó, declaró abierto el plenario a las 12:20.
En el primer tramo de la sesión se aprobaron los pedidos de renuncias de diputados que, en su mayoría, asumirán otros cargos electivos a partir del próximo mes de diciembre. También se aprobó la renuncia a su banca, a partir del 1° de marzo de 2020, de la diputada Elisa Carrió. Se hizo, además, un homenaje por el Día de la Soberanía Nacional y un minuto de silencio por los tripulantes del ARA San Juan, a dos años de su hundimiento.
Posteriormente se debatirá la ley de góndolas, a partir de dos dictámenes (uno de mayoría, con respaldo opositor, y otro de minoría, con aval de Cambiemos) de las comisiones de Defensa del Consumidor, Comercio y Legislación General. El temario de la sesión también incluye el tratamiento de modificaciones sobre la igualdad de oportunidades de género en la política científico tecnológica, entre otras iniciativas incluidas en una ampliación del temario.
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¿Pero cuáles son punto por punto los principales cambios que se introducirán en esta reforma al Código Civil y Comercial de la Nación?
Duración del contrato de locación
El nuevo texto extiende de dos a tres años el plazo mínimo de los contratos de locación de un inmueble. “El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, excepto los casos del artículo 1199”, establece el proyecto, en los casos de excepción se incluyen sedes diplomáticas, viviendas destinadas a alquiler con fines turísticos, predios feriales o inmuebles de guarda.
Actualización de precios
En ese sentido se establece una fórmula para la actualización de los precios, combinando el IPC (Índice de Precios al Consumidor) con el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables.
Ampliación de garantías
Otro punto clave del proyecto es que se establece que el inquilino podrá optar por presentar como garantía un aval bancario, seguro de caución; garantía de fianza; o personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. El inquilino presentará dos propuestas de garantías y el propietario estará obligado a elegir una.
Depósitos
El proyecto establece que si el destino del inmueble es habitacional, se fija en un mes el depósito que tendrá que abonar el locatario. En tanto, al momento de la devolución –al finalizar el contrato- el depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler.
“En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago”, indica el texto.
Expensas extraordinarias
Se fija que los gastos de expensas extraordinarios quedan a cargo del propietario y no del inquilino. “El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que de a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”, explica el proyecto.
Interrupción del contrato y aviso previo
Otro beneficio para los inquilinos es que podrán interrumpir el contrato y abandonar la vivienda en forma anticipada sin pagar indemnización, si cumplen con un mínimo de tres meses de aviso previo y siempre y cuando hayan cumplido con al menos seis meses de contrato.
Declaración ante la AFIP
Otro aspecto clave del proyecto es que se deberá declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo, que a la vez deberá dar facilidades para poder cumplir con esta medida.
Alquiler social
Además se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a jubilados, pensionados, y aquellas familias que no tengan como acceder a un sistema de garantías. En ese sentido se establece que a través de ese plan se otorgarán garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas; y se propiciará la creación de líneas de subsidios o créditos blandos, entre otras medidas.
Corredores inmobiliarios
“En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado”, establece el texto.
